共用管道堵塞返水，导致业主家中被淹的情况，不在少数，而因为这种原因造成的损失，究竟应该由谁来承担呢？12月28日，记者从肥东县法院获悉，该院最近就审理了一起类似纠纷案件，受损的业主将小区物业公司起诉至法院，认为责任在物业公司，而物业公司则认为其尽到了合同约定的义务。法院究竟是怎么判定的呢？

　　他诉称，2019年1月12日，小区业主委员会与安徽中润物业服务有限责任公司签订合同，约定该物业公司向该小区提供物业服务。

　　2019年11月24日，物业公司工作人员在楼道巡查时发现他家门前楼道地面有积水，通知他回家查看。张先生回家后发现客厅、卧室、厨房、卫生间全是污水，厨房菜盆排水口向外冒污水，造成房屋内积水，家中家具、木地板等物品被污水浸泡，损失惨重。张先生称，物业公司随即联系专业管道疏通人员上门疏通，并确定返水原因是共用管道堵塞。“污水反渗是物业公司未对共用管道进行维护管理造成，应当赔偿。”

　　因为与物业公司协商不成，张先生一纸诉状将物业公司起诉至肥东县法院，要求赔偿各项损失共计3.7万余元。

　　物业公司辩称，其已依照合同约定，完全尽到了对小区的公共管道维护管理的义务，而且工作人员在日常巡视发现有水溢出时，就第一时间电话联系张先生，并全力协助清理积水，有效阻止了损失进一步扩大。这都表明了物业公司没有违反物业服务合同，无论从法律上，还是人情关怀上都表明了其超出合同约定履行了人道协助义务。

　　“张先生在装修房屋时，擅自将原客厅采光窗户改造成通往户外平台的门，严重损坏了户外平台与房屋墙壁之间的防水层，致使雨水可能通过损坏防水层渗入墙体。同时还在其违规开设的门上开设了空调管道孔，积水完全可能通过空调管道孔和门缝隙进入室内引发相关损失。”因此，物业公司认为，张先生家的损失可能是这些原因造成。

　　另外，物业公司认为，张先生的房屋属于居民住宅性质，但其私自改变房屋使用性质，将案涉房屋用于商业办公，且房屋长时间没有人，致使不能第一时间发现渗水，造成损失扩大。因此，物业公司认为张先生对其房屋疏于管理，应当承担责任。

　　肥东县法院审理认为，双方签订的《物业服务合同》合法有效。合同约定物业公司对小区的共用部位负有维护和管理的职责，因共用下水道返水导致张先生家财产损失，属于物业公司没有按照合同约定履行维护职责所致，对此应当承担主要责任。因张先生也未尽到注意义务，导致损失的进一步扩大，对此其自身也有一定过错，应当承担次要责任。

　　对于物业公司辩称张先生擅自改造房屋，破坏了房屋的原有结构，法院认为，张先生虽改造房屋，但并未改动破坏主下水管道，此辩称法院不予采信。

　　据此，肥东县法院一审判决，安徽中润物业服务有限责任公司承担60%责任，赔偿张先生各项损失1.1万余元。

　　肥东县法院法官提醒称，对小区的共用部位进行维护和管理的义务一般会明确约定在《物业服务合同》中，业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司如果主张其管理行为没有过错、承担的损失责任应当减轻的、不应承担违约责任的，应当从损害的情况、因果关系、过错承担三个方面主张权利，并应与业主友好协商，解决矛盾，努力创建和谐小区环境。

　　作为与房屋有最亲密关系的业主，当发现物业公司对共用部位的维护和管理义务不符合规定的，应当及时向物业公司进行反馈，防微杜渐，避免损失的发生；同时业主也要尽到注意义务，当发现房屋问题时，更应及时止损，降低损失，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。

　　答：《民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

　　答：《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　答：利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公共收益。根据《民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配，也就是说，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益就越多。

　　共用管道堵塞返水，导致业主家中被淹的情况，不在少数，而因为这种原因造成的损失，究竟应该由谁来承担呢？12月28日，记者从肥东县法院获悉，该院最近就审理了一起类似纠纷案件，受损的业主将小区物业公司起诉至法院完美体育在线，认为责任在物业公司，而物业公司则认为其尽到了合同约定的义务。法院究竟是怎么判定的呢？

　　他诉称，2019年1月12日，小区业主委员会与安徽中润物业服务有限责任公司签订合同，约定该物业公司向该小区提供物业服务。

　　2019年11月24日，物业公司工作人员在楼道巡查时发现他家门前楼道地面有积水，通知他回家查看。张先生回家后发现客厅、卧室、厨房、卫生间全是污水，厨房菜盆排水口向外冒污水，造成房屋内积水，家中家具、木地板等物品被污水浸泡，损失惨重。张先生称，物业公司随即联系专业管道疏通人员上门疏通，并确定返水原因是共用管道堵塞。“污水反渗是物业公司未对共用管道进行维护管理造成，应当赔偿。”

　　因为与物业公司协商不成，张先生一纸诉状将物业公司起诉至肥东县法院，要求赔偿各项损失共计3.7万余元。

　　物业公司辩称，其已依照合同约定，完全尽到了对小区的公共管道维护管理的义务，而且工作人员在日常巡视发现有水溢出时，就第一时间电话联系张先生，并全力协助清理积水，有效阻止了损失进一步扩大。这都表明了物业公司没有违反物业服务合同，无论从法律上，还是人情关怀上都表明了其超出合同约定履行了人道协助义务。

　　“张先生在装修房屋时，擅自将原客厅采光窗户改造成通往户外平台的门，严重损坏了户外平台与房屋墙壁之间的防水层，致使雨水可能通过损坏防水层渗入墙体。同时还在其违规开设的门上开设了空调管道孔，积水完全可能通过空调管道孔和门缝隙进入室内引发相关损失。”因此，物业公司认为，张先生家的损失可能是这些原因造成。

　　另外，物业公司认为，张先生的房屋属于居民住宅性质，但其私自改变房屋使用性质，将案涉房屋用于商业办公，且房屋长时间没有人，致使不能第一时间发现渗水，造成损失扩大。因此，物业公司认为张先生对其房屋疏于管理，应当承担责任。

　　肥东县法院审理认为，双方签订的《物业服务合同》合法有效。合同约定物业公司对小区的共用部位负有维护和管理的职责，因共用下水道返水导致张先生家财产损失，属于物业公司没有按照合同约定履行维护职责所致，对此应当承担主要责任。因张先生也未尽到注意义务，导致损失的进一步扩大，对此其自身也有一定过错，应当承担次要责任。

　　对于物业公司辩称张先生擅自改造房屋，破坏了房屋的原有结构，法院认为，张先生虽改造房屋，但并未改动破坏主下水管道，此辩称法院不予采信。

　　据此，肥东县法院一审判决，安徽中润物业服务有限责任公司承担60%责任，赔偿张先生各项损失1.1万余元。

　　肥东县法院法官提醒称完美体育入口，对小区的共用部位进行维护和管理的义务一般会明确约定在《物业服务合同》中，业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司如果主张其管理行为没有过错、承担的损失责任应当减轻的、不应承担违约责任的，应当从损害的情况、因果关系、过错承担三个方面主张权利，并应与业主友好协商，解决矛盾，努力创建和谐小区环境。

　　作为与房屋有最亲密关系的业主，当发现物业公司对共用部位的维护和管理义务不符合规定的，应当及时向物业公司进行反馈，防微杜渐，避免损失的发生；同时业主也要尽到注意义务，当发现房屋问题时，更应及时止损，降低损失，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。

　　答：《民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

　　答：《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　答：利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公共收益。根据《民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配，也就是说，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益就越多。